三个IMF想让你知道的事

IMF前几日发布了这篇文章 – Housing Market, Financial Stability and the Economy。冗长的文章道出了以下这几点。

1. 房子被经济学忽略了

IMF指出,最近这几十年的历史中总共发生了50余次的系统性金融风暴,超过三分之二与房子的涨跌周期(Boom Bust Cycle)有关。

更遗憾的是,因房子而造成的金融风暴带给经济的伤害远比股票泡沫风暴还大。单单Ireland政府就耗了40%的GDP来修补。

虽然房子在经济上占有这么重要的角色,却不在宏观经济学里占有任何的部分。

2. 房价的高低难以被衡量,但贷款的增幅(Credit Growth)是关键

证据显示,高房价虽然是一种预警,但事实上从资料中可以看出来这一种失去平衡的现象可以维持一段时间,所以我们不能以此断定经济风险。

IMF发现到,贷款的增幅(Credit Growth)才是关键。在上一次的经济风暴中,几乎所有(23个里有21个)拥有房地产与贷款激进增幅的国家都以风暴收场,付出惨痛的代价。反观7个拥有房地产增幅却没有贷款增幅的国家只有2个受到影响。

3. 打房需要多角度,中行的利息也是关键

虽然各国推出了许多打房政策,但如之前所说,房贷的增幅才是重点。因此各国中央银行所设的利息能影响房地产,遗憾的是,自从2008年以后,各国政府都放低利息以稳经济。

低利息所造成的房地产盛世,请参考 – 那些关于货币的事

你买了时间吗?

一寸光阴一寸金,寸金难买寸光阴。这句谚语鼓励人们要珍惜时间,不要蹉跎岁月。

但是,你是否知道,金钱虽然不能买回失去的时间,却能买到未来的时间?

活在这个世界里,我们经常羡慕有钱人。
所谓的有钱人在这个社会被定义成拥有高薪金或者拥有昂贵的物品。

环望四周,我们不难发现大家都在用时间换金钱,再用金钱换物品。似乎没有多少人意思到,每个用金钱所换取的物品事实上是用我们失去的时间来买。

在这里我想发明一个词,叫做有闲人。

所谓的有闲人,并不是懒人,他只不过拥有足够的金钱或者被动性收入让他拥有许多的时间。
有钱人把每一天卖给了工作以换取物品;有闲人把昔日的时间换取的金钱购买明日的时间。

有闲人每天看着有钱人上班,心想他何苦那么为难自己。
有钱人看着有闲人每日悠闲,心想他干嘛这么不求上进;殊不知,有闲人并非懒惰,而是他的钱正帮着他工作。

有钱人的时间是一种循环,他付出更多的时间以换取更多的物品,又遇上更有钱的人,又得更勤劳地工作。
有闲人的时间是一种享受,除了每日研究投资以外,他即可把时间花在想做的事情上,又可陪陪家人,真正地过着有品质的生活。

有闲人也曾经工作过,只不过他不崇拜工作,不把工作当作是一种非做不可的事。而如果不要通过工作来换取时间,那么有闲人知道自己必须拥有另一个本领,那就是怎么地让钱为他工作。

怎么成为有闲人?
这关键就在于,钱花在了哪里?

当有钱人的薪金提高时,有钱人想的是可以买到什么来奖励自己这么努力地工作,因此有钱人陷入了一个更努力、更加需要奖励自己的无止境循环。

有闲人知道这样奖励自己的方法只会让自己卡在这个循环里,真正能奖励自己的最好方法,只有把钱用来购买被动收入,好让自己未来能拥有越来越多空闲的时间。

有钱人每月开销占据收入,有闲人开销小于收入。
有钱人加薪了开销也跟着膨胀,有闲人加薪了开销却还是一样。
有钱人买东西而快乐,有闲人买有被动收入的资产而快乐。
有钱人越有钱时间越少,有闲人越有钱时间越多。

钱可以买时间,只不过很少人懂,又更加少的人懂得怎么买。

那些关于货币的事

在历史上我们之所以会一次又一次地循环同样的泡沫与爆裂最基础的原因是在于我们所建立的货币系统。每个国家的货币都是由中央银行发行,中央银行的工作就是决定货币发行的数量。货币发多了,就会造成信用膨胀与通货膨胀。反之,货币收紧了,就会造成信用萎缩。


自从2008年以后,通货萎缩(Deflation)成了不少经济体的问题。为了刺激经济,各国都忙着印钞或又降息。事实上所谓的降息并不只是把电脑一调所有银行隔夜就会降息那么简单。中央银行若要保持所设定的低利息,都会无条件地发放货币购买政府债倦,把利息压低致目标为止。而发放货币自然而然地在银行里产生更多的存款,更多的存款遇上低利息就会产生更多的贷款。

事实上更多的贷款并不是一件坏事,倘若经济仍然保持低迷,更多的贷款会让经济重新活跃起来,并非坏事。

2008年以后,在许多亚洲新兴国家里所能观察到的现象是这些贷款都没有去到实体经济上(比如说商业贷款,制造业贷款等等…),而是去了一个非常需要贷款刺激的行业,也就是房地产。在低利率与存款过剩的情况下,银行若想赚钱就必须把钱借出去,如果商人们都不来借钱创业或扩大事业,那银行就只有把钱借给了房地产商与购买房屋者。

房地产一开始上温后,更多的房地产商与投资者就开始涌入市场。银行的贷款发放与房地产的火热开始产生一个循环。各国的中央银行也看到了这一个不寻常的循环,他们发放货币所要达到的目的是让货币在实体经济上产生效益,而房贷的泛滥对中央银行来说是一个风险,因此我们能注意到各国政府与中央银行都祭出了好几轮的打房政策。
我们无法预测到将来会发生什么事,房地产究竟会不会爆裂如今仍然只是一个猜测,更几乎成为全城的热门话题。

我在这里也不想大胆地预测未来,但我能大约指引大家的思考方向。
接下来各国的通膨将会是中央银行的导航。看过上面的现象后,想必各位读者已经能大约猜测到通膨的上升会对这货币与贷款的环境造成什么样的影响。基本上就是倘若通膨持续上升,中央银行将会提息。而所谓的提息就是减少货币的发行,如果还达不到目标利息,便得从市场中把货币抽回来。货币的减少会导致存款的减少再导致贷款的减少,如此循环。

历史上我们一次又一次地在货币超发下看见信用的泛滥,又在货币的缩紧中看见泡沫的爆裂。1988年的日本,1997年的亚洲,2008年的美国,2010年的欧洲。(恕我学艺未精,1988年之前的历史我还未调查。)

我能说的是,只要我们仍然用着这样的货币系统,就算在一千年以后我们仍然能观察到如此生生不息的循环。

但我也不想在这里否定现今的货币系统,对于我来说,所有的系统都有利与弊。重要的是活在这系统中的人们要懂得它的游戏规则,不要在不知不觉中被懂得钻漏洞的有心人给操纵了。